Trois jours de vigueur
Les décrets sur le logement du Gouvernement ont à peine eu le temps de s'appliquer. Le Décret-loi royal 26/2026, publié au BOE le 30 septembre, et le Décret-loi royal 27/2026, du 1er octobre, ont été rejetés vendredi 2 au Congrès.
Le premier, le plus complet, a été rejeté par 178 voix contre, du PP, de Vox, de Junts et de l'UPN, face à 172 voix pour, du PSOE, de Sumar, d'ERC, de Bildu, du PNV, de Podemos, du BNG, de la Coalición Canaria et de Compromís. « En conséquence, le décret-loi est abrogé », a annoncé la présidente du Congrès, Francina Armengol. Le second, sur le renouvellement des contrats, a été rejeté avec les voix du PP, de Vox, de Junts, du PNV, de l'UPN et de la Coalición Canaria.
Le scrutin a coïncidé avec une vague de mobilisations convoquées par le Syndicat des Locataires dans plus de 50 villes, avec environ 70 000 manifestants à Madrid selon la Délégation du Gouvernement.
Le loyer : sans plafond et sans renouvellement
Pour les locataires de Marina Alta, le changement le plus immédiat concerne le loyer. Le premier décret limitait à 2 % la hausse annuelle des rentes jusqu'à la fin 2027 et accordait un renouvellement de deux ans aux contrats qui prendraient fin avant le 31 décembre 2028. Il comprenait aussi des bonifications à l'IRPF pour les locataires ayant des revenus allant jusqu'à 33 000 euros, que le Gouvernement estimait concerner 1,6 million de ménages dans toute l'Espagne.
Le second décret allait plus loin : il obligeait le propriétaire à indemniser le locataire de 12 mensualités s'il ne renouvelait pas le contrat pour cinq ans supplémentaires sans cause justifiée, ou sept si le propriétaire était une entreprise, et fixait un préavis de six mois.
Avec la chute des décrets, cette protection disparaît. La Loi sur le logement de 2023 permet de limiter les rentes dans les zones déclarées tendues, mais à Marina Alta, il n'y en a aucune. La mairie de Dénia a demandé à plusieurs reprises à la Conselleria de déclarer la ville zone tendue et, selon l'adjointe au Territoire, Maria Josep Ripoll, elle n'a jamais reçu de réponse.
La pression du marché n'est pas moins forte. À Xàbia, le loyer atteignait au premier trimestre de l'année 16,62 euros au mètre carré par mois, selon Fotocasa, le chiffre le plus élevé de la comarca.
Les locations touristiques : sans TVA et sans surcharge à l'IBI
Le premier décret introduisait une TVA de 10 % sur la location touristique. Il autorisait aussi les communes à appliquer des surcharges de jusqu'à 150 % à l'IBI des locations touristiques et de jusqu'à 100 % sur celui des logements vacants.
C'est l'une des mesures ayant le plus grand impact potentiel dans la comarca. Rien qu'à Dénia, le Registre du tourisme de la Communauté valencienne comptabilisait en août 5 129 logements à usage touristique titulaires de licence. Avec l'abrogation, la location touristique n'est plus soumise à cette TVA et les communes perdent l'outil de la surcharge.
L'autre face : soulagement pour propriétaires et secteur touristique
La chute des décrets a une lecture très différente pour une bonne partie de l'économie de la comarca. À Marina Alta, la location touristique et la résidence secondaire sont un pilier du modèle touristique : à Dénia, près de neuf places touristiques sur dix sont dans des logements, environ 25 000 contre un peu plus de 2 400 hotelières.
Pour ce secteur, l'abrogation signifie éviter une augmentation immédiate des coûts. L'offre touristique n'est plus soumise à la TVA de 10 % que le décret introduisait, qui aurait renchéri les séjours ou réduit les marges des propriétaires. Les communes ne pourront pas non plus appliquer la surcharge de jusqu'à 150 % à l'IBI des logements touristiques.
Les propriétaires de résidences secondaires, très nombreux dans la comarca, échappent aussi à l'augmentation de la fiscalité à l'IRPF des biens immobiliers qui ne sont pas des logements principaux, prévue à partir de 2027. Et les petits propriétaires qui louent un logement retrouvent une marge pour négocier le loyer et la durée des contrats.
Ceux qui ont voté contre soutiennent de plus que les mesures auraient été contreproductives. Junts a argumanté que beaucoup d'entre elles provoquent une offre réduite, des prix plus élevés et plus de difficultés d'accès, juste le contraire de ce qu'elles prétendaient. La disparition du plafond de 2 % n'implique pas non plus que les loyers augmentent automatiquement.
Expulsions et grands acquéreurs
Le décret suspendait jusqu'au 31 décembre 2030 les expulsions de personnes vulnérables, une mesure que le Congrès avait déjà rejetée en février. Il interdisait aussi, jusqu'à la fin 2028, que les entités spécialisées dans l'achat de biens ou de portefeuilles hypothécaires le fassent pour moins de 70 % de leur valeur d'expertise.
Sur le plan fiscal, il frappait de 25 % les bénéfices non distribués des socimis, les sociétés immobilières cotées, et réduisait à 4 % la TVA des logements publics.
Pourquoi ils ont voté contre
Junts, dont les sept voix étaient décisifs, a soutenu de plus que le texte n'arrête pas les fonds vautours, que la protection des locataires vulnérables n'est pas garantie et que plusieurs mesures constituent « l'expropriation par décret de l'épargne de trois générations ». Elle a demandé au Gouvernement de rédiger un décret nouveau. Le PP et Vox ont voté contre les deux textes.
La ministre du Logement, Isabel Rodríguez, avait demandé à l'opposition, et en particulier à Junts, de s'abstenir pour permettre la ratification.
Et maintenant, quoi ?
La chute des décrets laisse ouverte la possibilité d'un anticipation électorale. Le président du Gouvernement, Pedro Sánchez, a ouvert une période de réflexion pour décider s'il convoque des élections avant 2027. Junts, de son côté, a annoncé qu'elle enverrait au Gouvernement une proposition alternative.
Dans la comarca, l'abrogation laisse deux réalités affrontées. Pour le secteur touristique et les propriétaires, c'est un répit fiscal dans une économie qui dépend largement des visiteurs. Pour ceux qui cherchent où vivre, le problème reste entier : acheter un logement à Xàbia exige déjà 69 % du revenu disponible d'un ménage moyen, l'effort le plus important de toute la côte péninsulaire, et à Dénia le logement protégé à la vente frôle les 260 000 euros.
