Un modelo que ha cambiado en diez años
Quien busca alojamiento en Dénia tiene hoy muchas más probabilidades de dormir en un apartamento o en un chalé que en un hotel. La ciudad dispone de alrededor de 25.000 plazas en apartamentos, chalés, bungalós y viviendas turísticas, frente a poco más de 2.400 plazas hoteleras. Casi nueve de cada diez plazas turísticas están ya fuera de la hotelería tradicional.
No siempre fue así. En 2016, la oferta era amplia pero más equilibrada: algo más de 2.400 plazas entre hoteles, hostales, pensiones y albergues, 13.296 en apartamentos turísticos y otras 1.566 en cámpings. Según un análisis de los datos del Registro de Turismo de la Generalitat publicado este mes, entre 2016 y 2022 Dénia sumó unas 11.200 plazas regladas, y prácticamente todo ese crecimiento se produjo en apartamentos y viviendas turísticas.
El resultado es un modelo turístico muy distinto al de hace una década. El visitante que llega a Dénia se reparte por urbanizaciones, edificios de apartamentos y chalés de la costa y del Montgó, y cada vez menos por los establecimientos hoteleros.
La hotelería, estancada
Mientras la vivienda turística crecía, la oferta hotelera apenas se movía. Dénia tenía 19 hoteles con 2.018 plazas en 2016. En 2022 eran 18, con 1.988 plazas. En seis años, la ciudad perdió un hotel y treinta plazas, mientras el conjunto de la oferta turística reglada crecía en más de 11.000.
La información municipal más reciente habla de algo más de 2.400 plazas hoteleras, lo que apunta a una cierta recuperación en los últimos años. Aun así, esa mejora es insuficiente para alterar el peso de cada modelo: por cada plaza de hotel, la ciudad ofrece hoy unas diez en viviendas y apartamentos.
Más de 5.000 viviendas con licencia
El Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana contabiliza en Dénia 5.129 viviendas de uso turístico con licencia, según los datos descargados en agosto de 2026. La cifra ha seguido creciendo en el último año: en septiembre de 2025, el registro autonómico recogía 4.863. Un informe de CCOO publicado a comienzos de este año estimaba que el número real de viviendas turísticas en la ciudad podría llegar a 6.808, al sumar las que operan sin inscribirse.
Sin embargo, no todas las viviendas con licencia se anuncian. La estadística experimental del INE, que rastrea los anuncios en Airbnb, Booking y Vrbo, detectó en mayo 2.926 viviendas turísticas activas en el municipio, 820 menos que un año antes, un 21,9 % menos.
La diferencia entre ambas cifras, de más de 2.200 viviendas, corresponde a licencias que figuran en el registro pero que no se comercializan en esas plataformas. Pueden estar inactivas, anunciarse por otros canales o, simplemente, no haberse dado de baja pese a no operar. Es un dato relevante a la hora de medir el impacto real de la vivienda turística en el mercado residencial, porque una licencia no siempre equivale a un piso ocupado por turistas.
La ordenanza del casco urbano
El crecimiento de la vivienda turística llevó al Ayuntamiento a actuar. En el verano de 2024 suspendió la concesión de certificados de compatibilidad urbanística para nuevas viviendas turísticas en el casco urbano. Esa suspensión dio tiempo para preparar una regulación propia, que el equipo de gobierno de PSPV y Compromís presentó en junio de 2026.
La ordenanza se elaboró a partir del análisis de los datos del censo del INE, el padrón municipal y las estadísticas de turismo de la Comunitat Valenciana, con el objetivo de identificar los barrios con mayor concentración de viviendas turísticas y mayor presencia de población residente.
La propuesta inicial, presentada por la concejala de Territorio, Maria Josep Ripoll, dividía el casco urbano en tres zonas. En los barrios residenciales y en buena parte de los núcleos históricos, como Les Roques o el barrio de pescadores, las viviendas turísticas desaparecerían a partir de 2029, cuando empezaran a caducar las licencias. La regulación alcanzaba también el casco urbano de Jesús Pobre, considerado zona residencial.
El objetivo era reducir el número de viviendas turísticas en el centro de 639 a 344, prácticamente la mitad. Ripoll defendió entonces que cerca de 300 viviendas pasarían al alquiler y darían solución habitacional a quien la necesita.
Una versión final más flexible
La ordenanza definitiva, aprobada en agosto, no es la misma que se presentó en junio. Durante los 30 días de exposición pública se presentaron siete alegaciones, cinco de particulares y dos de asociaciones del sector turístico. Tras estudiarlas, los técnicos de Urbanismo introdujeron tres cambios sustanciales en el texto.
El primero afecta a la zona más protegida, la de los barrios residenciales, donde inicialmente se prohibían nuevos registros. Ahora se permitirá cierta presencia de viviendas turísticas, aunque, según Ripoll, de forma muy medida, con un máximo del 1 %.
El segundo amplía la zona de compatibilidad a otros enclaves del centro histórico, como el carrer de Loreto y Les Roques, y al Baix la Mar, en el carrer de Sant Pere.
El tercero es el de mayor alcance en número de viviendas. En la franja entre el Camí del Llavador y la playa, donde se concentran muchas viviendas turísticas y muy pocas residenciales, el porcentaje permitido de nuevas licencias pasa del 15 % previsto inicialmente al 25 %.
La ordenanza salió adelante con los votos a favor de Compromís y PSPV, la abstención del PP y el voto en contra de Gent de Dénia y Vox. El pleno se convocó con carácter urgente y extraordinario para que la norma quedara aprobada antes de que terminara la suspensión de licencias en el casco urbano.
El grueso de la oferta, fuera de la regulación
La ordenanza solo afecta al casco urbano, que concentra una parte menor de la oferta. De las cerca de 5.000 viviendas turísticas del municipio, la mayoría se encuentran en Les Rotes, Les Marines y el Montgó. Son zonas de segunda residencia y urbanizaciones que quedan fuera de la normativa y en las que no habrá límites.
Es decir, la regulación actúa sobre los barrios donde la vivienda turística compite más directamente con la residencia habitual, pero deja intacto el modelo en las áreas donde se concentra la mayor parte de las plazas.
Un debate que va más allá de Dénia
La regulación de Dénia se enmarca en un debate comarcal sobre el acceso a la vivienda. CCOO ha propuesto para la Marina Alta, entre otras medidas, una moratoria total de nuevas viviendas de uso turístico y topes al alquiler basados en la renta de los hogares. En Xàbia, el municipio vecino, el Ayuntamiento aplicó una moratoria aprobada en 2024 y ha anunciado que la levantará para fijar porcentajes máximos por zonas, un modelo similar al de Dénia.
El marco estatal también ha cambiado este año. En mayo, el Tribunal Supremo anuló el registro único estatal de arrendamientos de corta duración, que estaba en vigor desde julio de 2025, al estimar un recurso de la Generalitat Valenciana. La sentencia devuelve el control de este tipo de alojamiento a las comunidades autónomas y refuerza el papel de los ayuntamientos a la hora de ordenar dónde y cuántas viviendas turísticas pueden operar.
