Un model que ha canviat en deu anys
Qui busca allotjament a Dénia té hui moltes més probabilitats de dormir en un apartament o en un xalet que en un hotel. La ciutat disposa de al voltant de 25.000 places en apartaments, xalets, bungalós i vivendes turístiques, front a poc més de 2.400 places hoteleres. Gairebé nou de cada deu places turístiques són ja fora de l'hoteleria tradicional.
No sempre va ser així. En 2016, l'oferta era ampla però més equilibrada: una mica més de 2.400 places entre hotels, hostals, pensiones i albergs, 13.296 en apartaments turístics i altres 1.566 en càmpings. Segons una anàlisi de les dades del Registre de Turisme de la Generalitat publicada este mes, entre 2016 i 2022 Dénia va sumar unes 11.200 places reglades, i pràcticament tot esse creixement es va produir en apartaments i vivendes turístiques.
El resultat és un model turístic molt distint al de fa una dècada. El visitant que arriba a Dénia se repartix per urbanitzacions, edificis d'apartaments i xalets de la costa i del Montgó, i cada vegada menys pels establiments hoteleros.
L'hoteleria, estancada
Mentre la vivenda turística creixia, l'oferta hotelera apenas es movia. Dénia tenia 19 hotels amb 2.018 places en 2016. En 2022 eren 18, amb 1.988 places. En sis anys, la ciutat va perdre un hotel i trenta places, mentre el conjunt de l'oferta turística reglada creixia en més de 11.000.
L'informació municipal més recent parla de una mica més de 2.400 places hoteleres, lo que apunta a una certa recuperació en els últims anys. Aix i tot, eixa millora és insuficient per a alterar el pes de cada model: per cada place de hotel, la ciutat oferix hui unes deu en vivendes i apartaments.
Més de 5.000 vivendes amb llicència
El Registre de Turisme de la Comunitat Valenciana contabilitza a Dénia 5.129 vivendes d'ús turístic amb llicència, segons les dades descàrregades en agost de 2026. La xifra ha continuat creixent en l'últim any: en setembre de 2025, el registre autonòmic recollia 4.863. Un informe de CCOO publicat a comencaments d'este any estimava que el nombre real de vivendes turístiques en la ciutat podria arribar a 6.808, en sumar les que operen sense inscriure's.
No obstant, no totes les vivendes amb llicència s'anuncien. L'estadística experimental de l'INE, que rastrella els anuncis a Airbnb, Booking i Vrbo, va detectar en maig 2.926 vivendes turístiques actives en el municipi, 820 menys que un any abans, un 21,9 % menys.
La diferència entre ambdues xifres, de més de 2.200 vivendes, correspon a llicències que figuren en el registre però que no es comercialitzen en eixos plataformes. Poden estar inactives, anunciar-se per altres canals o, simplement, no s'haver donat de baixa pese a no operar. És una dada rellevant a l'hora de mesurar l'impacte real de la vivenda turística en el mercat residencial, perquè una llicència no sempre equival a un pis ocupat per turistes.
L'ordenança del casc urbà
El creixement de la vivenda turística va portar l'Ajuntament a actuar. En l'estiu de 2024 va suspendre la concessió de certificats de compatibilitat urbanística per a noves vivendes turístiques en el casc urbà. Eixa suspensió va donar temps per a preparar una regulació pròpia, que l'equip de govern de PSPV i Compromís va presentar en juny de 2026.
L'ordenança es va elaborar a partir de l'anàlisi de les dades del cens de l'INE, el padró municipal i les estadístiques de turisme de la Comunitat Valenciana, amb l'objectiu d'identificar els barris amb major concentració de vivendes turístiques i major presència de població resident.
La proposta inicial, presentada per la regidora de Territori, Maria Josep Ripoll, dividia el casc urbà en tres zones. En els barris residencials i en bona part dels nuclis històrics, com les Roques o el barri de pescadors, les vivendes turístiques desapareixerien a partir de 2029, quan comencen a caducar les llicències. La regulació alcançava també el casc urbà de Jesús Pobre, considerat zona residencial.
L'objectiu era reduir el nombre de vivendes turístiques en el centre de 639 a 344, pràcticament la meitat. Ripoll va defensar aleshores que prop de 300 vivendes passarien a l'alquiler i donarien solució habitacional a qui la necessita.
Una versió final més flexible
L'ordenança definitiva, aprovada en agost, no és la mateixa que es va presentar en juny. Durant els 30 dies d'exposició pública es van presentar set al·legacions, cinc de particulars i dos d'associacions del sector turístic. Després d'estudiar-les, els tècnics d'Urbanisme van introduir tres canvis substancials en el text.
El primer afecta la zona més protegida, la dels barris residencials, on inicialment se prohibien nous registres. Ara es permitrà certa presència de vivendes turístiques, però, segons Ripoll, de forma molt mesurada, amb un màxim de l'1 %.
El segon amplia la zona de compatibilitat a altres enclavaments del centre històric, com el carrer de Loreto i les Roques, i al Baix la Mar, en el carrer de Sant Pere.
El tercer és el d'major abast en nombre de vivendes. En la franja entre el Camí del Llavador i la platja, on se concentren moltes vivendes turístiques i molt poques residencials, el percentatge permitit de noves llicències passa del 15 % previst inicialment al 25 %.
L'ordenança va eixir adelante amb els vots a favor de Compromís i PSPV, l'abstenció del PP i el vot en contra de Gent de Dénia i Vox. El ple es va convocar amb caràcter urgent i extraordinari perquè la norma quedara aprovada abans que terminara la suspensió de llicències en el casc urbà.
El gros de l'oferta, fora de la regulació
L'ordenança només afecta el casc urbà, que concentra una part menor de l'oferta. De les prop de 5.000 vivendes turístiques del municipi, la major part es troben a les Rotes, les Marines i el Montgó. Són zones de segona residència i urbanitzacions que queden fora de la normativa i en les quals no hi haurà límits.
És a dir, la regulació actua sobre els barris on la vivenda turística competix més directament amb la residència habitual, però deixa intacte el model en les àrees on se concentra la major part de les places.
Un debat que va més allà de Dénia
La regulació de Dénia s'emmarca en un debat comarcal sobre l'accés a la vivenda. CCOO ha proposat per a la Marina Alta, entre altres mesures, una moratòria total de noves vivendes d'ús turístic i topes a l'alquiler basats en la renta dels fogars. A Xàbia, el municipi veïnat, l'Ajuntament va aplicar una moratòria aprovada en 2024 i ha anunciat que la llevarà per a fixar percentatges màxims per zones, un model similar al de Dénia.
El marc estatal també ha canviat este any. En maig, el Tribunal Suprem va anul·lar el registre únic estatal d'arrendaments de curta durada, que estava en vigor des de juny de 2025, en estimar un recurs de la Generalitat Valenciana. La sentència devol el control d'este tipus d'allotjament a les comunitats autònomes i reforça el paper dels ajuntaments a l'hora d'ordenar on i quantes vivendes turístiques poden operar.
