Un modèle qui a changé en dix ans
Qui cherche un logement à Dénia a aujourd'hui beaucoup plus de chances de dormir dans un appartement ou une villa que dans un hôtel. La ville dispose d'environ 25 000 places dans des appartements, villas, bungalows et logements touristiques, contre un peu plus de 2 400 places hôtelières. Près de neuf places touristiques sur dix se trouvent déjà en dehors de l'hôtellerie traditionnelle.
Il n'en a pas toujours été ainsi. En 2016, l'offre était importante mais plus équilibrée : un peu plus de 2 400 places entre hôtels, auberges, pensions et albergues, 13 296 en appartements touristiques et 1 566 autres en campings. Selon une analyse des données du Registre de tourisme de la Generalitat publiée ce mois-ci, entre 2016 et 2022, Dénia a ajouté environ 11 200 places réglementées, et pratiquement toute cette croissance s'est produite dans les appartements et logements touristiques.
Le résultat est un modèle touristique très différent de celui d'il y a une décennie. Le visiteur qui arrive à Dénia se disperse dans les urbanisations, immeubles d'appartements et villas de la côte et du Montgó, et de moins en moins dans les établissements hôteliers.
L'hôtellerie, stagnante
Tandis que le logement touristique croissait, l'offre hôtelière bougeait à peine. Dénia comptait 19 hôtels avec 2 018 places en 2016. En 2022, il y en avait 18, avec 1 988 places. En six ans, la ville a perdu un hôtel et trente places, tandis que l'ensemble de l'offre touristique réglementée croissait de plus de 11 000.
L'information municipale la plus récente mentionne un peu plus de 2 400 places hôtelières, ce qui indique une certaine récupération ces dernières années. Néanmoins, cette amélioration est insuffisante pour modifier le poids de chaque modèle : pour chaque place d'hôtel, la ville offre aujourd'hui environ dix places dans les logements et appartements.
Plus de 5 000 logements autorisés
Le Registre de tourisme de la Communauté valencienne comptabilise à Dénia 5 129 logements à usage touristique autorisés, selon les données téléchargées en août 2026. Le chiffre a continué à croître au cours de la dernière année : en septembre 2025, le registre régional en comptait 4 863. Un rapport de CCOO publié au début de cette année estimait que le nombre réel de logements touristiques dans la ville pourrait atteindre 6 808, en additionnant ceux qui opèrent sans inscription.
Cependant, tous les logements autorisés ne sont pas annoncés. La statistique expérimentale de l'INE, qui rastreille les annonces sur Airbnb, Booking et Vrbo, a détecté en mai 2 926 logements touristiques actifs dans la municipalité, 820 de moins qu'un an auparavant, soit 21,9 % de moins.
La différence entre ces deux chiffres, supérieure à 2 200 logements, correspond à des autorisations figurant au registre mais non commercialisées sur ces plateformes. Elles peuvent être inactives, annoncées par d'autres canaux ou simplement n'avoir pas été annulées malgré le fait qu'elles n'opèrent pas. C'est une donnée pertinente pour mesurer l'impact réel du logement touristique sur le marché résidentiel, car une autorisation n'équivaut pas toujours à un appartement occupé par des touristes.
L'ordonnance du centre-ville
La croissance du logement touristique a incité la mairie à intervenir. À l'été 2024, elle a suspendu la délivrance de certificats de compatibilité urbanistique pour les nouveaux logements touristiques dans le centre-ville. Cette suspension a permis de préparer une réglementation propre, que l'équipe gouvernementale du PSPV et de Compromís a présentée en juin 2026.
L'ordonnance a été élaborée à partir de l'analyse des données du recensement de l'INE, du registre municipal et des statistiques de tourisme de la Communauté valencienne, dans l'objectif d'identifier les quartiers avec la plus forte concentration de logements touristiques et la plus grande présence de population résidente.
La proposition initiale, présentée par la conseillère au Territoire, Maria Josep Ripoll, divisait le centre-ville en trois zones. Dans les quartiers résidentiels et dans une grande partie des noyaux historiques, comme Les Rotes ou le quartier des pêcheurs, les logements touristiques disparaîtraient à partir de 2029, lorsque les autorisations commenceraient à expirer. La réglementation s'appliquait également au centre-ville de Jesús Pobre, considéré comme une zone résidentielle.
L'objectif était de réduire le nombre de logements touristiques au centre de 639 à 344, soit pratiquement la moitié. Ripoll a alors défendu l'idée que quelque 300 logements passaient à la location et offraient une solution de logement à ceux qui en avaient besoin.
Une version finale plus flexible
L'ordonnance définitive, approuvée en août, n'est pas la même que celle présentée en juin. Durant les 30 jours de consultation publique, sept observations ont été déposées, cinq de particuliers et deux d'associations du secteur touristique. Après les avoir étudiées, les techniciens de l'Urbanisme ont introduit trois modifications substantielles au texte.
La première concerne la zone la plus protégée, celle des quartiers résidentiels, où les nouveaux enregistrements étaient initialement interdits. Désormais, une certaine présence de logements touristiques sera autorisée, bien que, selon Ripoll, de manière très mesurée, avec un maximum de 1 %.
La deuxième élargit la zone de compatibilité à d'autres enclaves du centre historique, comme le carrer de Loreto et Les Rotes, et au Baix la Mar, dans le carrer de Sant Pere.
La troisième est celle qui a le plus d'impact en nombre de logements. Dans la bande entre le Camí del Llavador et la plage, où se concentrent nombreux logements touristiques et très peu de logements résidentiels, le pourcentage autorisé de nouvelles licences passe de 15 % initialement prévus à 25 %.
L'ordonnance a été approuvée par les votes favorables de Compromís et du PSPV, l'abstention du PP et le vote contre de Gent de Dénia et de Vox. La séance a été convoquée en caractère urgent et extraordinaire pour que la norme soit approuvée avant la fin de la suspension des licences dans le centre-ville.
L'essentiel de l'offre, en dehors de la réglementation
L'ordonnance n'affecte que le centre-ville, qui concentre une partie mineure de l'offre. Sur environ 5 000 logements touristiques de la municipalité, la plupart se trouvent aux Rotes, Les Marines et au Montgó. Ce sont des zones de résidence secondaire et des urbanisations qui restent en dehors de la norme et où il n'y aura pas de limites.
C'est-à-dire que la réglementation agit sur les quartiers où le logement touristique entre plus directement en concurrence avec la résidence habituelle, mais laisse intact le modèle dans les zones où se concentre la plus grande partie des places.
Un débat qui dépasse Dénia
La réglementation de Dénia s'inscrit dans un débat comarcal sur l'accès au logement. CCOO a proposé pour la Marina Alta, entre autres mesures, un moratoire total sur les nouveaux logements à usage touristique et des plafonds de location basés sur le revenu des ménages. À Xàbia, la municipalité voisine, la mairie a appliqué un moratoire approuvé en 2024 et a annoncé qu'elle le lèverait pour fixer des pourcentages maximums par zones, un modèle similaire à celui de Dénia.
Le cadre national a également changé cette année. En mai, la Cour suprême a annulé le registre unique national des locations de courte durée, qui était en vigueur depuis juillet 2025, en estimant une demande en révision de la Generalitat Valenciana. La sentence restitue le contrôle de ce type d'hébergement aux communautés autonomes et renforce le rôle des mairies dans l'organisation du lieu et du nombre de logements touristiques qui peuvent opérer.
