Ein Modell, das sich in zehn Jahren verändert hat
Wer in Dénia eine Unterkunft sucht, hat heute eine viel höhere Wahrscheinlichkeit, in einem Apartment oder einer Villa zu übernachten als in einem Hotel. Die Stadt verfügt über etwa 25.000 Plätze in Apartments, Villen, Bungalows und Ferienwohnungen, gegenüber etwas mehr als 2.400 Hotelplätzen. Fast neun von zehn Tourismusplätzen liegen bereits außerhalb der traditionellen Hotelbranche.
Das war nicht immer so. 2016 war das Angebot breit, aber ausgewogener: etwas mehr als 2.400 Plätze in Hotels, Hostels, Pensionen und Herbergen, 13.296 in touristischen Apartments und weitere 1.566 auf Campingplätzen. Laut einer Analyse der Daten des Tourismusregisters der Generalitat, die diesen Monat veröffentlicht wurde, addierte Dénia zwischen 2016 und 2022 etwa 11.200 offiziell registrierte Plätze hinzu, und praktisch das gesamte Wachstum entstand in Apartments und Ferienwohnungen.
Das Ergebnis ist ein Tourismusmodell, das sich stark von dem vor einem Jahrzehnt unterscheidet. Der Besucher, der in Dénia ankommt, verteilt sich auf Urbanisierungen, Apartmentgebäude und Villen an der Küste und am Montgó, und immer weniger auf Hoteleinrichtungen.
Die Hotelbranche stagniert
Während die Ferienwohnung wuchs, blieb das Hotelangebot praktisch stehen. Dénia hatte 2016 19 Hotels mit 2.018 Plätzen. 2022 waren es 18 mit 1.988 Plätzen. In sechs Jahren verlor die Stadt ein Hotel und dreißig Plätze, während das Gesamtangebot an registrierten Tourismusplätzen um mehr als 11.000 wuchs.
Die jüngsten Informationen der Gemeinde sprechen von etwas mehr als 2.400 Hotelplätzen, was auf eine gewisse Erholung in den letzten Jahren hindeutet. Selbst dann ist diese Verbesserung unzureichend, um das Gewicht der einzelnen Modelle zu verändern: Auf jeden Hotelplatz bietet die Stadt heute etwa zehn in Wohnungen und Apartments an.
Mehr als 5.000 Wohnungen mit Genehmigung
Das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft zählt in Dénia 5.129 Ferienwohnungen mit Genehmigung, laut Daten, die im August 2026 heruntergeladen wurden. Die Zahl ist im letzten Jahr weiter gestiegen: Im September 2025 verzeichnete das regionale Register 4.863. Ein im Frühjahr dieses Jahres veröffentlichter Bericht von CCOO schätzte, dass die tatsächliche Zahl der Ferienwohnungen in der Stadt 6.808 erreichen könnte, wenn man diejenigen hinzunimmt, die ohne Registrierung betrieben werden.
Nicht alle lizenzierten Wohnungen werden jedoch angeboten. Die experimentelle Statistik des INE, die Anzeigen auf Airbnb, Booking und Vrbo durchsucht, entdeckte im Mai 2.926 aktive Ferienwohnungen in der Gemeinde, 820 weniger als ein Jahr zuvor, 21,9 Prozent weniger.
Der Unterschied zwischen beiden Zahlen, mehr als 2.200 Wohnungen, entspricht Lizenzen, die im Register verzeichnet sind, aber nicht auf diesen Plattformen vermarktet werden. Sie können inaktiv sein, über andere Kanäle angeboten werden oder einfach nicht abgemeldet worden sein, obwohl sie nicht betrieben werden. Dies ist ein relevanter Punkt bei der Messung der tatsächlichen Auswirkungen von Ferienwohnungen auf den Wohnungsmarkt, da eine Lizenz nicht immer einem von Touristen belegten Apartment entspricht.
Die Verordnung für die Altstadt
Das Wachstum der Ferienwohnungen veranlasste die Gemeinde zu handeln. Im Sommer 2024 setzte sie die Ausstellung von urbanistischen Kompatibilitätszertifikaten für neue Ferienwohnungen in der Altstadt aus. Diese Aussetzung gab Zeit zur Vorbereitung einer eigenen Regelung, die das Regierungsteam aus PSPV und Compromís im Juni 2026 präsentierte.
Die Verordnung wurde auf Grundlage einer Analyse der Daten aus der INE-Volkszählung, dem Gemeindeverzeichnis und den Tourismusstatistiken der Valencianischen Gemeinschaft erarbeitet, mit dem Ziel, die Stadtteile mit der höchsten Konzentration von Ferienwohnungen und der stärksten Präsenz von Einwohnern zu ermitteln.
Der ursprüngliche Vorschlag, vorgestellt von der Stadträtin für Gebiete, Maria Josep Ripoll, unterteilte die Altstadt in drei Zonen. In den Wohnvierteln und in großen Teilen der historischen Kerne wie Les Roques oder dem Fischerviertel würden Ferienwohnungen ab 2029 verschwinden, wenn die Lizenzen ablaufen würden. Die Regelung betraf auch die Altstadt von Jesús Pobre, die als Wohnzone erachtet wurde.
Das Ziel war es, die Anzahl der Ferienwohnungen im Zentrum von 639 auf 344 zu reduzieren, praktisch auf die Hälfte. Ripoll argumentierte damals, dass etwa 300 Wohnungen zur Miete angeboten würden und Wohnungslösungen für diejenigen bieten würden, die diese benötigen.
Eine flexiblere endgültige Fassung
Die im August verabschiedete endgültige Verordnung ist nicht dieselbe, die im Juni präsentiert wurde. Während der 30-tägigen öffentlichen Auslegungsfrist wurden sieben Einwände eingereicht, fünf von Privatpersonen und zwei von Tourismusbranchenverbänden. Nach deren Prüfung führten die Stadtplanungstechniker drei wesentliche Änderungen am Text ein.
Die erste betrifft die am stärksten geschützte Zone, die der Wohnviertel, wo zunächst neue Registrierungen verboten waren. Nun wird eine gewisse Präsenz von Ferienwohnungen erlaubt, wenn auch, nach Ripoll, sehr begrenzt, mit höchstens 1 Prozent.
Die zweite erweitert die Kompatibilitätszone auf andere Enklaven des historischen Zentrums, wie die Carrer de Loreto und Les Roques, sowie auf Baix la Mar, in der Carrer de Sant Pere.
Die dritte ist zahlenmäßig am umfangreichsten. In der Gegend zwischen dem Camí del Llavador und dem Strand, wo sich viele Ferienwohnungen und sehr wenige Wohnungen konzentrieren, erhöht sich der zulässige Prozentsatz neuer Lizenzen von den ursprünglich vorgesehenen 15 Prozent auf 25 Prozent.
Die Verordnung wurde mit den Stimmen von Compromís und PSPV angenommen, mit Enthaltung der PP und gegen die Stimmen von Gent de Dénia und Vox. Das Plenum wurde mit dringendem und außerordentlichem Charakter einberufen, damit die Norm genehmigt wurde, bevor die Aussetzung der Lizenzen in der Altstadt endete.
Der Großteil des Angebots bleibt unreguliert
Die Verordnung betrifft nur die Altstadt, die einen kleineren Teil des Angebots konzentriert. Von den etwa 5.000 Ferienwohnungen der Gemeinde befinden sich die meisten in Les Rotes, Les Marines und am Montgó. Dies sind Gegenden mit Zweithäusern und Urbanisierungen, die außerhalb der Vorschriften liegen und in denen es keine Grenzen gibt.
Das heißt, die Regelung wirkt sich auf Stadtteile aus, in denen Ferienwohnungen direkter mit dem Hauptwohnsitz konkurrieren, lässt das Modell in den Bereichen, in denen sich der Großteil der Plätze konzentriert, aber unverändert.
Eine Debatte, die über Dénia hinausgeht
Die Regelung in Dénia ist Teil einer Debatte in der Marina Alta über den Zugang zu Wohnungen. CCOO hat für die Marina Alta unter anderem ein Gesamtmoratorium für neue Ferienwohnungen und Mietenpauschalen auf Grundlage des Haushaltseinkommens vorgeschlagen. In Xàbia, der Nachbargemeinde, verhängte die Gemeinde 2024 ein genehmigtes Moratorium und kündigte an, dieses aufzuheben, um maximale Prozentsätze nach Zonen festzulegen, ein Modell ähnlich dem von Dénia.
Der staatliche Rahmen hat sich auch in diesem Jahr geändert. Im Mai hob der Oberste Gerichtshof das seit Juli 2025 geltende nationale Register für Kurzzeitmietungen auf, da ein Rechtsbehelf der Valencianischen Gemeinschaft anerkannt wurde. Das Urteil gibt die Kontrolle über diese Art von Unterkunft an die autonomen Gemeinschaften zurück und stärkt die Rolle der Gemeinden bei der Regelung, wo und wie viele Ferienwohnungen betrieben werden können.
