Ein minimaler geschützter Wohnungsbestand
Dénia, eine Stadt mit über 50.000 Einwohnern, verfügt über einen sehr kleinen Bestand an geschützten Wohnungen. Die einzigen gebauten Wohnungen mit Schutzerklärung sind die 67 Einheiten der Residencial El Puerto auf der Camí dels Lladres, ein Projekt, das um 2017 zu entwickeln begann. Sie stammen aus privater Förderung und wurden zu Preisen zwischen 140.000 und 200.000 Euro verkauft. Sie bilden daher keinen öffentlichen Mietbestand.
Die Zahl kontrastiert mit der Zahl der Leerstand-Wohnungen. Ein Bericht von CCOO vom Februar schätzte, dass es in der Gemeinde zwischen 5.200 und 5.800 leerstehende Wohnungen gibt.
Was bereits verfügbar ist: 46 Wohnungen von Casa 47
Die Hauptneuerheit dieses Monats ist die Ankunft von Casa 47, der neuen staatlichen öffentlichen Wohnungsbehörde. Dénia verfügt seit September über 46 Wohnungen in ihrer ersten Ausschreibung, deren Frist am 21. September endete. Es ist kein Projekt: Es sind bereits gebaute Wohnungen, die von der Sareb stammen und zur Vermietung zu erschwinglichen Preisen bestimmt sind und im öffentlichen Bestand verbleiben werden.
Mit diesen verfügt die Stadt über 113 existierende geschützte oder erschwingliche Wohnungen: die 67 zum Verkauf gestellten Wohnungen mit Schutzerklärung und die 46 öffentlichen Mietwohnungen.
Was kommt: 236 weitere Wohnungen
Das Angebot wird durch zwei Projekte mit sehr unterschiedlichen Merkmalen wachsen.
Das erste ist eine private Initiative im Bau in derselben Zone der Camí dels Lladres, in Les Sorts de la Mar. Es sind 90 öffentlich geschützte Wohnungen mit bis zu drei Schlafzimmern, die den Zugangsanforderungen des autonomen Dekrets 180/2024 unterliegen. Der Preis liegt bei etwa 260.000 Euro pro Einheit.
Das zweite ist öffentlich und wird als Mietwohnungen bestimmt. Im Februar 2025 übertrug das Gefängnisministerium dem Wohnungsministerium das Grundstück der ehemaligen Eisenbahnerhäuser in der Calle Manuel Lattur 11, um dort geschützte Wohnungen zu bauen. Auf seinen 3.280 Quadratmetern Wohnland werden 146 erschwingliche Mietwohnungen gebaut. Die Stadtverwaltung wiederholte die Zahl am 8. September.
Wenn man das Vorhandene und das Geplante zusammenzählt, wird Dénia 349 geschützte oder erschwingliche Wohnungen haben. Davon werden nur 192 Mietwohnungen sein: die 46 von Casa 47 und die 146 auf dem Eisenbahngelände.
Der Preis im Mittelpunkt der Debatte
Die Kosten für geschützte Wohnungen sind zu einem der Hauptreibungspunkte zwischen den Verwaltungen geworden. Die Dezernentin für Stadtentwicklung von Dénia und Generalsekretärin der PSPV vor Ort, Maria Josep Ripoll, veranschaulicht dies anhand der beiden Projekte auf der Camí dels Lladres: Das erste wurde für zwischen 140.000 und 200.000 Euro pro Wohnung verkauft, das neue wird etwa 260.000 Euro kosten. Ihrer Meinung nach erschweren diese Beträge es der geschützten Wohnung, ihre Funktion zu erfüllen.
Der Höchstpreis dieser Wohnungen hängt vom Modul ab, das die Generalitat festlegt. Am 14. August aktualisierte der Consell dieses von 2.400 auf 2.568 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, eine Erhöhung um 7 Prozent.
Die PSPV hat in Les Corts einen Antrag eingereicht, um diese Erhöhung rückgängig zu machen. Ihre stellvertretende Sprecherin María José Salvador berechnet, dass mit dem neuen Modul eine geschützte Wohnung von 90 Quadratmetern 231.120 Euro kosten kann. Wenn die Bank 80 Prozent finanziert, bräuchte der Käufer eine Hypothek von 184.896 Euro mit einer Rate von etwa 900 Euro pro Monat über 25 Jahre und müsste 46.224 Euro Eigenkapital sowie Steuern und Gebühren aufbringen. Die Sozialisten fordern eine Rückkehr zu 2.200 Euro pro Quadratmeter, die Wiederherstellung der unbefristeten Kategorie dieser Wohnungen und eine Senkung der Einkommensgrenzen für den Zugang.
Die Generalitat verteidigt die Aktualisierung. Sie argumentiert, dass das Modul um 7 Prozent steigt, während sich die kumulierten Baukosten um 21,79 Prozent erhöht haben, nach dem Wirtschaftsbericht, der der Entschließung beigefügt ist. Der technische Bericht, auf dem dies basiert und von der Kátedra Observatorio de la Vivienda der Universitat Politècnica de València erstellt wurde, beziffert den Anstieg der Baukosten seit 2019 auf 57 Prozent. Die Conselleria de Vivienda betont auch, dass das Modul eine Verkaufsobergrenze ist und dass seine Erhöhung nicht zwangsläufig bedeutet, dass Familien eine gleichwertige Erhöhung zahlen. Sie erinnert auch daran, dass die vorherige Regierung sie in einer einzigen Aktualisierung um 22,2 Prozent erhöht hat.
Die Anspannungszone, die nicht eintrifft
Die Stadtverwaltung von Dénia hat die Conselleria mehrfach gebeten, die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, eine Kategorie, die Maßnahmen zur Begrenzung der Mietpreise ermöglicht. Nach Ripoll hat sie nie eine Antwort erhalten.
Als Alternativen setzt die Stadtverwaltung auf die Wohnungen von Casa 47 und auf die neue Verordnung für Ferienwohnungen. Ripoll beziffert die Ferienwohnungen in der Altstadt auf 188, die auf den Wohnungsmarkt zurückkehren könnten, wenn ihre Lizenzen ablaufen.
Was sich durch das neue staatliche Dekret ändert
Seit Donnerstag, 1. Oktober, kommt das Königliche Dekret-Gesetz 26/2026 hinzu, veröffentlicht im BOE am 30. September, mit dringenden Maßnahmen zur erschwinglichen Wohnungswirtschaft. Zu den Hauptneuerungen:
- Was ist erschwingliche Wohnung. Zum ersten Mal wird eine Definition festgelegt: Das ist eine Wohnung, die mit den damit verbundenen Kosten beim Verkauf oder der Vermietung 30 Prozent des Median-Haushaltseinkommens der Gemeinde nicht überschreitet.
- Spekulative Käufe. Bis zum 31. Dezember 2028 ist es Unternehmen, die sich auf den Immobilienkauf spezialisieren, verboten, Wohnungen für weniger als 70 Prozent ihres Schätzwerts zu kaufen, außer in Fällen wie der Bestimmung als erschwingliche oder soziale Wohnungen für mindestens fünf Jahre.
- Ferienwohnungen. Vermietungen möblierter Wohnungen für Zeiträume von bis zu 30 Nächten unterliegen ab 1. Dezember 2026 generell der Mehrwertsteuer, außer wenn der Eigentümer seine eigene Wohnstätte vermietet.
- Verkauf an den öffentlichen Sektor. Der Gewinn aus dem Verkauf bestimmter Wohnungen an öffentliche Körperschaften für erschwingliche und soziale Wohnungen ist von der Besteuerung befreit, zwischen 1. Oktober 2026 und 31. Dezember 2027.
- Räumungen. Der Schutz vor Räumungen gefährdeter Personen wird bis 2030 in bestimmten Fällen ausgeweitet.
- Öffentlicher Bestand. Das Dekret enthält Maßnahmen zum Vermögen von Casa 47 und befreit Rehabilitationshilfen des Staatlichen Wohnungsplans 2026-2030 von der Besteuerung.
Der Ministerrat genehmigte auch ein zweites Dekret, das sich auf die Stabilität von Mietverträgen für Wohnungen konzentriert, das in den nächsten Tagen veröffentlicht wird.
Die Auswirkungen dieser Maßnahmen auf Dénia bleiben abzuwarten. In einer Stadt mit über 5.000 registrierten Ferienwohnungen und einem Angebot von kaum hundert geschützten Wohnungen bleibt der größte Teil des Marktes außerhalb der Reichweite öffentlicher Wohnungen.
