Минимальный парк защищённого жилья
Дения, город с населением свыше 50 тыс. человек, имеет очень скромный парк защищённого жилья. Единственные построенные квартиры социального жилья — это 67 единиц в жилом комплексе Эль-Пуэрто на улице Камі-делс-Льядрес, проект развития которого начался примерно в 2017 году. Это была частная инициатива, квартиры проданы по цене от 140 тыс. до 200 тыс. евро. Таким образом, они не входят в казённый парк аренды.
Эта цифра контрастирует с количеством пустующих жилищ. Доклад CCOO, опубликованный в феврале, оценил количество незанятых квартир в муниципалитете в 5200–5800.
Что уже доступно: 46 квартир Каса 47
Основной новостью этого месяца является появление Каса 47 (Casa 47), новой государственной жилищной организации. С сентября Дения имеет 46 квартир, включённых в первый конкурс, срок подачи заявок по которому истёк 21 сентября. Это не проект, а уже построенные квартиры, полученные из Sareb, предназначенные для доступного проката и остающиеся в казённом парке.
Вместе с ними город располагает 113 защищёнными или доступными квартирами: 67 проданных квартир социального жилья и 46 казённых квартир для аренды.
Что будет дальше: ещё 236 квартир
Предложение расширится двумя проектами совершенно разного характера.
Первый — частная инициатива, находится в строительстве в той же зоне на улице Камі-делс-Льядрес, в Лес-Сортес-де-ла-Мар. Это 90 квартир защищённого жилья с преимуществом до трёх комнат, регулируемых требованиями доступа в соответствии с автономным декретом 180/2024. Цена за единицу около 260 тыс. евро.
Второй — казённый проект, предназначенный для аренды. В феврале 2025 года Служба исправительных учреждений передала Министерству жилья участок бывших домов железнодорожников по адресу улица Мануэля Латтура, 11, для строительства защищённого жилья. На его площади 3280 квадратных метров жилой земли будет построено 146 квартир доступной аренды. Муниципалитет подтвердил эту цифру 8 сентября прошлого года.
Суммируя существующие и запланированные квартиры, Дения будет располагать 349 защищёнными или доступными жилищами. Из них только 192 будут сданы в аренду: 46 квартир Каса 47 и 146 квартир на бывших железнодорожных землях.
Цена в центре дискуссии
Стоимость защищённого жилья для продажи стала одной из главных точек разногласий между администрациями. Советница по территориальному развитию Дении и генеральный секретарь местного PSOE Мария Жозеп Риполь иллюстрирует это двумя проектами на Камі-делс-Льядрес: первый был продан по цене от 140 тыс. до 200 тыс. евро за квартиру, новый будет стоить около 260 тыс. По её мнению, эти суммы затрудняют выполнение защищённым жильём его функции.
Максимальная цена этих квартир зависит от коэффициента, установленного Генеральностью. 14 августа Совет обновил его с 2400 до 2568 евро за полезный квадратный метр, что составило повышение на 7 %.
PSOE внесла инициативу в парламент автономии о отмене этого повышения. Её заместитель пресс-секретаря Мария Хосе Сальвадор рассчитала, что с новым коэффициентом защищённая квартира в 90 квадратных метров может стоить 231 120 евро. Если банк финансирует 80 %, покупателю потребуется ипотека в 184 896 евро с ежемесячным платежом около 900 евро в течение 25 лет и первоначальный взнос в 46 224 евро плюс налоги и расходы. Социалисты требуют вернуться к 2200 евро за квадратный метр, восстановить постоянный статус этих квартир и снизить пороги дохода, дающие доступ к ним.
Генеральность защищает обновление. Она утверждает, что коэффициент растёт на 7 %, в то время как накопленные расходы на строительство увеличились на 21,79 % согласно экономическому докладу, сопровождающему решение. Технический доклад, на который опирается Генеральность и который подготовила Кафедра обсерватории жилья Политехнического университета Валенсии, указывает на рост расходов на строительство на 57 % с 2019 года. Министерство жилищно-коммунального хозяйства подчёркивает также, что коэффициент — это максимальный потолок продажи и что его повышение не обязательно влечёт эквивалентный рост расходов семей. И напоминает, что предыдущий Совет поднял его на 22,2 % в одном обновлении.
Напряжённая зона, которая не признана
Муниципалитет Дении неоднократно просил Министерство признать город напряжённой зоной жилищного рынка, статус, позволяющий применять меры по ограничению арендных платежей. По словам Риполь, ответа никогда не было.
В качестве альтернатив муниципальное правительство делает ставку на квартиры Каса 47 и новый регламент о туристических жилищах. Риполь указывает 188 туристических квартир в центре города, которые могли бы вернуться на рынок жилищной аренды при истечении их лицензий.
Что меняется с новым государственным декретом
К этой ситуации с четверга, 1 октября, добавляется Королевский декрет-закон 26/2026, опубликованный в государственной газете 30 сентября, с срочными мерами по доступному жилью. Среди основных нововведений:
- Что такое доступное жилье. Впервые установлено определение: это жилье, при включении связанных расходов, не превышающее 30 % от медианного дохода домохозяйств муниципалитета при продаже или аренде.
- Спекулятивные покупки. До 31 декабря 2028 года запрещается организациям, занимающимся приобретением недвижимости, покупать квартиры дешевле 70 % от их оценочной стоимости, кроме исключений, таких как предназначение их на доступное или социальное основное жилье на период минимум пять лет.
- Туристические квартиры. Сдача в аренду меблированного жилья на периоды до 30 ночей с 1 декабря 2026 года будет облагаться НДС в общем порядке, кроме случаев, когда владелец сдаёт в аренду собственное основное жилище.
- Продажа государственному сектору. Освобождается от налога прибыль от продажи определённых квартир государственным организациям социального и доступного жилья между 1 октября 2026 и 31 декабря 2027 года.
- Выселения. Защита уязвимых лиц от выселения расширяется до 2030 года в определённых случаях.
- Казённый парк. Декрет содержит меры в отношении имущества, управляемого Каса 47, и освобождает от налога помощь на восстановление в рамках государственного плана жилья на 2026–2030 годы.
Совет министров также одобрил второй декрет, сосредоточенный на стабильности договоров аренды основного жилья, который будет опубликован в ближайшие дни.
Влияние этих мер на Дению предстоит увидеть. В городе с более чем 5 тыс. зарегистрированных туристических квартир и парком защищённого жилья менее чем из сотни квартир основная часть рынка остаётся недоступной для казённого жилья.
