Un parc protégé minimal
Dénia, une ville de plus de 50 000 habitants, dispose d'un parc de logements protégés très réduit. Les seuls logements de protection officielle construits sont les 67 de la Résidence El Puerto, au Camí dels Lladres, une promotion qui a commencé à se développer vers 2017. Ce sont des promotions privées et elles ont été vendues, à des prix entre 140 000 et 200 000 euros. Elles ne forment donc pas un parc public de location.
Le chiffre contraste avec celui des logements vacants. Un rapport des CCOO publié en février estimait que la commune compte entre 5 200 et 5 800 logements inoccupés.
Ce qui est déjà disponible : 46 appartements de Casa 47
La principale nouveauté de ce mois est l'arrivée de Casa 47, la nouvelle entité publique étatique de logement. Dénia dispose depuis septembre de 46 logements inclus dans son premier appel d'offres, dont le délai s'est terminé le 21 septembre. Ce ne sont pas un projet : ce sont des appartements déjà construits, provenant de la Sareb, destinés à la location abordable et qui seront conservés dans le parc public.
Avec eux, la ville totalise 113 logements protégés ou abordables existants : les 67 de protection officielle vendus et les 46 publics en location.
Ce qui arrive : 236 logements supplémentaires
L'offre augmentera avec deux promotions aux caractéristiques très différentes.
La première, d'initiative privée, est en construction dans la même zone du Camí dels Lladres, aux Les Sorts de la Mar. Ce sont 90 logements de protection publique jusqu'à trois chambres, qui sont régis par les critères d'accès du décret régional 180/2024. Leur prix tourne autour de 260 000 euros par unité.
La deuxième est publique et sera destinée à la location. En février 2025, l'Administration Pénitentiaire a transféré au ministère du Logement la parcelle des anciennes maisons des cheminots, au numéro 11 de la rue Manuel Lattur, pour construire un logement protégé. Sur ses 3 280 mètres carrés de sol urbain résidentiel, 146 logements en location abordable seront érigés. La mairie a réitéré le chiffre le 8 septembre dernier.
En additionnant l'existant et le prévu, Dénia aura 349 logements protégés ou abordables. Seulement 192 seront en location : les 46 de Casa 47 et les 146 des terrains ferroviaires.
Le prix, au centre du débat
Le coût du logement protégé en vente est devenu l'un des principaux points de friction entre administrations. L'élue du Territoire de Dénia et secrétaire générale du PSPV local, Maria Josep Ripoll, l'illustre avec les deux promotions du Camí dels Lladres : la première s'est vendue entre 140 000 et 200 000 euros par logement, et la nouvelle tournera autour de 260 000. À son avis, ces montants empêchent le logement protégé de remplir sa fonction.
Le prix maximum de ces logements dépend du coefficient fixé par la Generalitat. Le 14 août, le Consell l'a actualisé de 2 400 à 2 568 euros par mètre carré utile, une hausse de 7 %.
Le PSPV a déposé aux Corts une initiative pour annuler cette hausse. Son porte-parole adjointe, María José Salvador, calcule qu'avec le nouveau coefficient, un logement protégé de 90 mètres carrés peut coûter 231 120 euros. Si la banque finance 80 %, l'acheteur aurait besoin d'un crédit hypothécaire de 184 896 euros, avec une mensualité proche de 900 euros pendant 25 ans, et d'apporter 46 224 euros d'apport personnel, plus taxes et frais. Les socialistes demandent de revenir à 2 200 euros par mètre carré, de rétablir la qualification permanente de ces logements et de réduire les niveaux de revenu qui donnent accès à ceux-ci.
La Generalitat défend l'actualisation. Elle affirme que le coefficient augmente de 7 % tandis que les coûts de construction accumulés ont augmenté de 21,79 %, selon la mémoire économique qui accompagne la résolution. Le rapport technique sur lequel il s'appuie, élaboré par la Chaire Observatoire du Logement de l'Université polytechnique de Valence, chiffre à 57 % l'augmentation des coûts de construction depuis 2019. La Conselleria du Logement souligne également que le coefficient est un plafond de vente maximal et que son augmentation n'implique pas nécessairement que les familles paient une augmentation équivalente. Et elle rappelle que le Consell précédent l'a augmenté de 22,2 % en une seule actualisation.
La zone en tension qui n'arrive pas
La mairie de Dénia a demandé à plusieurs reprises à la Conselleria de déclarer la ville zone de marché résidentiel tendu, une figure qui permet d'appliquer des mesures de modération des loyers. Selon Ripoll, elle n'a jamais reçu de réponse.
Comme alternatives, le gouvernement municipal mise sur les logements de Casa 47 et sur la nouvelle ordonnance sur les logements touristiques. Ripoll chiffre à 188 les logements touristiques du centre urbain qui pourraient revenir au marché résidentiel quand leurs licences expireront.
Ce qui change avec le nouveau décret d'État
À ce scénario s'ajoute depuis jeudi 1er octobre le Décret-loi royal 26/2026, publié au BOE le 30 septembre, avec des mesures urgentes sur le logement abordable. Parmi ses principales nouveautés :
- Qu'est-ce qu'un logement abordable. Pour la première fois, une définition est fixée : c'est celui qui, avec les frais associés, ne dépasse pas 30 % du revenu médian des ménages de la commune en vente ou location.
- Achats spéculatifs. Jusqu'au 31 décembre 2028, il est interdit aux entités dédiées à l'acquisition de biens immobiliers d'acheter des logements pour moins de 70 % de leur valeur d'expertise, sauf exceptions comme les destiner à un logement habituel abordable ou social pendant au moins cinq ans.
- Appartements touristiques. Les locations de logements meublés pour des périodes jusqu'à 30 nuits seront assujetties à la TVA à partir du 1er décembre 2026, sauf quand le propriétaire loue sa propre résidence habituelle.
- Vente au secteur public. Le gain réalisé à la vente de certains logements à des entités publiques de logement social et abordable sera exonéré de fiscalité, entre le 1er octobre 2026 et le 31 décembre 2027.
- Expulsions. La protection contre les expulsions des personnes vulnérables est prolongée jusqu'en 2030 dans certains cas.
- Parc public. Le décret comprend des mesures sur le patrimoine géré par Casa 47 et exonère de fiscalité les aides à la réhabilitation du Plan d'État pour le logement 2026-2030.
Le Conseil des ministres a également approuvé un deuxième décret, centré sur la stabilité des contrats de location de logement habituel, qui sera publié dans les prochains jours.
Lʼeffet de ces mesures à Dénia reste à voir. Dans une ville avec plus de 5 000 logements touristiques enregistrés et une offre protégée de guère plus d'une centaine d'appartements, la majeure partie du marché reste hors de portée du logement public.
